酒店拍卖招商公告

委托方在江西省景德镇市中心有一栋中型商住酒店，证载建筑面积：14385.76㎡（包括地下室870㎡停车位，还没有包括外面：80左右停车位），建于2011年竣工，框混结构，地下室―层、地上九层，土地证载面积：7亩，占用无证面积：3亩，共计：10亩左右。该酒店地理位置坐落在景德镇市火车站附近100米。又是在外来游客下火车的第一站（进、出站仅100米，火车站对面又是客车运输站）的正街面路口处，也是宾馆经营创造经济的最佳位置，该酒店也是景德镇市最佳经营胜地。因该酒店所有权人年迈，因贷款转贷流程繁锁麻烦，故、将该酒店委托本公司对外公开拍卖。卖方承诺：1、酒店经营手续齐全。2、在经营过程中至今没有不良记录。3、该酒店除银行正常贷款外，无其他抵押、质押等情况。4、确保酒店没有遗留其他社会性的矛盾与纠纷。若有购买意向者，请与景德镇天马拍卖有限公司：联系电话：13217989828（熊经理）：

本公司现就购置该酒店提供成本核算保守价值分析参考如下：

购置酒店经济成本预算分析

一、该酒店地理位置坐落于景德镇市中心，又是在外来游客下火车的第一站（进、出站仅0.1公里，火车站对面又是客车运输站）的正街面路口处，也是宾馆经营创造经济的最佳位置，该酒店也是景德镇市最佳经营胜地。现就购置该酒店成本进行保守价值分析如下：

二、估算酒店市场现有价值明细表一：

三、按9800万元购置酒店的折算成本价值明细表二：

四、从以上表一显示，该酒店估算的价值是根据本地普通住房市场行情（保守价）计算的现有价值为：1.6027.5亿元，还没有按商用楼房估算价值。从以上表二显示，该酒店估算的价值是本地普通住房市场行情（保守价）计算的现有价值折扣后的乘余价值为：9860.3万元与表一估算酒店市场现有价值占比为：61.52%。

五、该酒店估算的价值是根据本地普通住房市场行情折扣计算的价值为9860.3万元。现就根据投资：9800万元后产生经济收益进行分析见下表三；

六、购置该酒店保守创收值价预估算明细表三：

七、全年收入：26640000元×70%=18648000元。本估算为年收入按70%计算的保守收入为1864.80万元。每年的春节长假9天、清明节3天、五.一劳动节5天、中秋节3天、国庆长假7天共计27天超高房价没有计算收入内。

八、全年收入：1864.80万元-应付款项：员工工资、应缴税费、水、电及维修费、接待费等支出，按占比总收入的40%计算，全年应支出金额为：745.92万元，将全年收入1864.80万元-全年应支出金额为：745.92万元=净利润为：1118.88万元的一个相当吉利的数字。

九、按一次性投入成本金额为：9800万元÷全年利润为：1118.88万元=8.76年就将一次性投入成本金额为：9800万元全部收回。从一次性投入资本而或得如此高的收益率确实不多见。8.76年内该酒店折旧也不多，如果是物价上涨，不仅不折旧还有可能增值。

十、至于该酒店已抵押贷款6800万元、每年支付银行利息258.40万元及对外租赁租金350万元，这些都可以忽略不计。将该酒店卖后先将价款归还银行6800万元（银行利息及银行欠款就已还清），酒店买下后，由卖方清场正常经营就是。故、不存在租赁费及银行贷款利息高低等问题。

综述：分析后认为：1、该酒店地理位置坐落于景德镇市中心，又是在外来游客下火车的第一站（进、出站仅100米、火车站对面又是客车运输站）的正对面路口处，也是宾馆经营创造经济的最佳位置，该酒店也是景德镇市最佳经营胜地。2、2025年度国内游客3950.6万人次，国外游客15.08万人次（景德镇市是闻名世界的瓷都，日后也是成为世界旅游文明的胜地，还具有不可估量的光明前景。3、一次性投入成本金额为：9800万元÷全年利润为：1118.88万元=8.76年就将一次性投入成本金额为：9800万元全部收回，这个投资机会商机是不多见，如果资金具备是完全可以值得投入。

后附：景德镇旅游人次速览表与景德镇酒店、民宿旅客入住房价时段单价统计（原文）如下：

景德镇旅游人次速览汇总表（2025–2026，截至6月14日）

统计时段接待游客总量核心配套数据同比变化

2025全年 国内游客3950.6万人次

入境游客15.08万人次 全年旅游总收入411.2亿元 国内游客+1.25%，入境游客+39.63%

2025国庆中秋（8天） 超900万人次 旅游收入超110亿元，单日峰值168万人次 游客量+8.75%，收入+7.05%

2026春节（9天） 481万人次 遗产景区接待156.28万人次 游客+11.72%，旅游花费+24.67%

2026五一假期（5天） 近300万人次 夜珠山夜游192.2万人次，博物馆群27.9万人次 夜游人次江西全省第一

2026日常均值（陶溪川/御窑） 核心景区日均2.5万+人次 亲子游预订同比上涨107% 热度持续走高

需要我帮你补充客源地分布、人均消费，做成完整版分析表吗？

先给你一句话结论：

景德镇酒店/民宿：平日≈100–300元；节假日≈500–2000元；普遍涨 3–6 倍，极端可达 8–10 倍。

下面分档次给你一个清晰对比（2026 最新）：

1）经济型（连锁/普通宾馆）

?平日（非周末）：100–200 元/晚

? 周末：150–300 元/晚（+50% 左右）

? 五一/国庆：600–1200 元/晚

? 差距：3–6 倍；个别从 90 元涨到 900–1000 元（≈10倍）

2）中档民宿（陶溪川/御窑厂附近）

? 平日：200–400 元/晚

? 周末：300–600 元/晚

? 节假日：800–1800 元/晚

? 差距：3–5 倍；2026 五一有民宿从 200 多涨到 2200 元（近10倍）

3）高端/设计酒店（三宝村、陶溪川精品）

? 平日：500–800 元/晚

? 节假日：1500–3000+ 元/晚

? 差距：3–4 倍

4）整体规律（很夸张）

? 淡季（6–7月、冬季）：价格最低，比旺季低 60%+

? 普通周末：比平日+30%–50%

? 五一/国庆：比平日+300%–600%（3–6倍），极端8–10倍

? 春节：略低于五一、国庆，2–4倍为主

一句话总结

景德镇是全国节假日酒店涨价最猛的城市之一：

平时两三百，节假日动辄上千，翻3–6 倍是常态，10 倍也不罕见。

如果你愿意，我可以帮你做一份“景德镇最佳入住时间+提前多久订房+避坑价位表”。

若有购买意向者，请与景德镇天马拍卖有限公司：联系电话：13217989828（熊经理）：

景德镇天马拍卖有限公司

二0二六年六月二十二日